日本不動産鑑定士協会連合会会員

F&T不動産鑑定事務所

それは「不動産」ですか？それとも「負動産」ですか？

不動産相続は、「価値ある不動産を親から子へ伝承すること」です。価値のない不動産の相続は、相続人にとって負担以外の何ものでもありません。
それでは、価値ある資産と価値の低い（ない）資産は、どのように区別するのでしょうか・・・。
「価値の低い（ない）資産」とは、例えば以下のような不動産です。

○古ビル　○古アパート　○古貸家

建物が古く、管理費、大規模修繕費、耐震化工事、固定資産税などのコストが莫大にかかり、空室率も高い、大規模修繕をかける資金もない、借入もできない・・・。

売れない、借りてくれない、建物の火災や外壁の落下物、塀の倒壊などの事故が起きれば所有者責任が問われることもあります。また、借家人がいて建物が取り壊せない、建物を取り壊せたとしても解体費がかかる。取り壊せば土地の固定資産税が６倍に上がる。

このような不動産（負動産）の相続は誰もしたくありません。
その特徴として、「相続税評価額」が「時価」よりも高くなることがあります。

■築40年（旧耐震）鉄筋コンクリート４階建の賃貸マンション
　相続税評価１億円　＞　時価評価５千万円

なぜ、このようなことが起きるのでしょうか？

それは、評価手法の違いによります。
例えば、賃貸ビルや賃貸アパートなどの収益物件は、
●相続税評価：路線価をベースとした「貸家建付地」+「建物固定資産税評価×0.7」
●時価評価 ：収益及び利回りをベースとした「収益還元法による収益価格」
で、算定されます。

つまり、収益価格（時価評価）は、今後発生するであろう「収入-支出＝純収益」（キャッシュフロー）の推移に着目して評価する手法ですから多額の大規模修繕費や耐震化工事などが発生する物件はその支出を計上して算定されるのです。